王家雄：睇好中山樓價走勢，5年後或可翻一番

「變式突圍2018年中原地產創新高峰會」在希爾頓酒店宴會廳舉行。在峰會開始前，我們採訪了中山中原新任總經理——玉家雄先生。
 
玉家雄先生身兼中山中原總經理和深圳中原二級市場董事總經理的職位，對中山樓價未來發展看得更加清晰，採訪中，玉家雄先生更從粵港澳大灣區全局觀思維向我們述說中山的未來。

 
中山人沒有看到中山的好
 
在問到深圳人如何看待中山的時候，玉家雄表示，「中山人沒有看到中山的好」，粵港澳大灣區落到實處則是一個城市群的概念，9+2城市均有各自的定位，結合起來在國際上也有很好的競爭力。而在這個城市群中，深圳、廣州這兩個大城市無論怎樣發展都會受到城市邊際的限制，進而產業溢出。中山處於粵港澳大灣區的核心位置，交通網絡發達，若深中通道落成，中山與深圳、廣州兩大經濟體無縫對接，可以順接這兩大城市外溢的產業，從而促進自身的發展，這是中山發展的一個重要契機。
 
房價方面，中山的漲幅一直比較慢，2015年後房價才迎來了較大幅度的增長，從投資角度看，投資中山的黃金時期已經過去，但對比深圳目前的房價，中山還是很有吸引力。從居住角度看，深中通道落成後，中山將會成為深圳的後花園，並且中山一直是一個宜居城市，深圳人可以選擇退休後在中山居住，或者讓父母到中山居住，這都是一個非常好的選擇。
 
5年中山房價將翻番
 
對於中山的房價發展，玉家雄表示，這取決於大灣區的推進，但5年的時間中山房價再翻一番絕對有可能。
 
在珠三角市場，大灣區概念非常有決定性。隨着概念的落地，一些產業會從一線城市轉移到其他二線或三線城市，譬如中山就是一個很好的選擇。
 
深圳為何在過去10年的時間裏房價超越了廣州、上海，主要是產業的聚集，產業會帶來大量的財富，若中山能承接這一波產業的外溢，會產生同樣的效果。在粵港澳大灣區的落地與發展過程中，玉家雄表示中山未來房價有機會接近珠海，與佛山齊頭並進。
 
中山有機會出台新政
 
中山樓市目前處於限簽限購的政策中，近期全國亦有城市樓市政策加碼，對於中山來說，今後政策又可能會有怎樣的變化？
 
玉家雄表示，在針對投資客這方面，中山有機會會出台新政策，但政策是否真的決定了未來房價的趨勢，則不一定了。政府希望的是房地產市場健康發展，因此我們看到目前有城市對離婚買房、企業買房等方面做了一定的限制。為了避免投資客炒房，限售政策還是有可能的。
 
對於中山之前一直流傳的現房銷售消息，玉家雄則表示在中山不會有大面積的鋪開。中山招拍掛地塊在逐漸減少，需要做現售的規定很難限制。此外，現售房價會更高，因此他認為中山不會大面積鋪開。
 
高朋滿座聽中原變式突圍
 
下午2:30，2018年中原地產創新高峰會正式開始。峰會上，各位嘉賓為觀眾帶來了乾貨滿滿的演講，包含對2018年上半年樓市的分析、對調控前後中山樓市的觀察盤點、對養老地產業的介紹及深圳城市更新項目的獨到分享等。中原地產高層領導及中山眾多開發商均出席了本次峰會。
 
中原地產大陸區副總裁、華南區總裁李耀智先生為峰會致辭，並向大家展示了2018年上半年中原集團的「成績單」。

 
當前樓市步入下行期
 
提起樓市，大家最關注的莫過於樓市「行不行」了？中原集團研究中心總監、英國金融時報中文網專欄作者劉淵先生給我們的答案是：步入下行期，回歸基本面。
 
劉淵先生分析，當前樓市面臨一個低谷，自2017年調控以來，樓市逐漸出現「成交量下降、二手房價停漲、土地市場轉冷」三大現象，這正是樓市步入下行期的三大特徵。
 
但「下行」並非「不行」，就當前調控政策，劉淵先生表示，大體方向為：穩市場。穩市場並非導致房價下跌，而更偏向於「價格不漲、成交量不大跌」。他預測，2018年政策環境將繼續利好三四線城市，同時維持一二線城市嚴格調控不放鬆。在這樣的環境下，樓市的量價將逐步回歸到合理水平，樓市後續才能走出低谷。但他也坦言，由於近兩年各地房價的漲速過快，且可能存在透支未來需求的情況，樓市回歸基本需要一個過程。他推算深圳走出低谷大概需要7年時間、上海需要5年時間，至於中山需要多少時間，你猜？
 
調控後，中山樓市悄悄發生大變化
 
中山房價近兩年漲勢迅猛，不少人都歸咎於外地炒房客，認為是外地炒房客的「入侵」嚴重推高了中山的房價。事實真的是這樣嗎？中山中原首席分析師、策略研究中心負責人郭光喜先生分享的內容中，我們得到了更多信息。
 
郭光喜先生分享了一份中山樓市限購前後的數據對比報告，數據顯示，限購後中山房價不降反漲，且多個鎮區房價突破10000元/平米。同時，中山地價漲勢迅猛，且隨着中山土地資源的日漸減少，行業面臨的不再是「地價值不值」的問題，而是「拿不拿得到地」的現實問題。
 
購房者方面，也出現了一些有趣的改變，比如，調控前不少購房者更傾向於投資特性如交通，調控後，更多購房者的需求回歸住宅，並高度關注教育資源的配套情況；調控前中山樓市深圳、珠海購房者不在少數，分別佔比32%及14%，中山本地客戶僅25%，而調控後，中山本地購房者可謂「異軍突起」，佔比高達60%，深圳及珠海購房者直降至5%及3%；調控後深圳客雖大幅減少，但他們的眼光不再只局限於市區及火炬開發區，「基本所有鎮區均有呈現」。小編猜，這大概就是為什麼大家表面上看到深圳客越來越多的原因了吧！因為他們購房的範圍廣了，我們便感覺「哪哪都是深圳客」。
 
郭光喜先生分析，深圳客的減少及本地客的重現，改變了中山市場的客戶結構區域，其中投資佔比有所上升，說明本地購房者對中山樓市未來更為看好。

 
中山未來將迎養老地產
 
此外，北京顧問中心總經理、北大國家治理與老齡產業政策研究課題組執行主任、房協老年住區委員會副主任張坤昱女士在峰會上為大家帶來養老地產業的相關分析及思考。她表示，這個行業的窗口期已經開始，而實際上，不少企業也早就展開了相關的部署，並已經摸索出了使用權銷售、長租、共有產權、信託等6種盈利模式。而中山當前已進入老齡化社會，未來或將迎接養老地產業落地。
 
案例分析助力中山「三舊改造」
 
最後，深圳中原顧問事業部總經理、深圳軌道交通專業委員會委員舒小清先生與大家分享深圳三舊改造的代表性案例分析及對三舊改造的相關思考。舒小清先生分析，深圳三舊改造項目中，對弱勢群體關注高、對公共配套關注高及促進產業轉型等幾點成效值得引起大家的注意。
 
對於中山的三舊改造現狀，舒小清先生表示，中山的確借鑒了周邊城市不少良好的方面，近期推出的三舊改造相關管理辦法顯現出政府地位的改變及對市場力量喚醒的立場，有利於中山三舊改造各項工作。

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