中山坦洲樓價的背面深層思考

清明假期偶遇Sherry,佢喺坦洲做了多年樓盤Sales,舊年底憑着過去做銷售嘅積蓄買下了坦洲與珠海交界嘅一個單元。相比認識嘅其它女銷售,名牌包包與花枝招展與Sherry沾唔上邊。很務實嘅一個女仔,300多萬人民幣嘅物業系佢自己勤力嘅結果。
 
還記得剛過去冇幾耐嘅春節佢興奮地與我分享呢一人生樂事。但系,呢一次再見到佢,卻明顯冇了春節時的快樂。
 
其中一個原因,佢認為位樓買咗之後並冇如期隨着灣區、港珠澳大橋准備開通等消息刺激,帶嚟快速升值,目前中山坦洲樓價系橫盤狀態。
 
另外,佢了解到,呢套300多萬嘅三房單位喺小區里最多租3000人民幣/月,算上20年嘅利息成本,回報率還唔到1%。
 
而最無奈嘅系佢離開了奮斗多年嘅坦洲,春節後選擇了去橫琴嘅項目。
 
主要系坦洲項目佣金結算太慢了,不得不離開。

中山坦洲樓價
 
02
 
聽完佢嘅唔開心,對於佢所講嘅升值預期慢及屋租房價收益比低,我思考並唔多,畢竟呢已經系普遍現象。
 
但系佢點解要離開奮斗多年嘅坦洲,一下子吸引了我嘅注意。
 
確實,坦洲自身嘅樓價系最早處於高位,按照機構公布嘅數據,坦洲2017年全年網簽均價系超1947港幣/呎,排喺全市24個鎮區首位。大家也知,935港幣/呎嘅限簽價下,坦洲普遍1650港幣/呎嘅項目肯定系需要更長時間排隊。
 
究竟有多慢?2018年前三個月坦洲嘅網簽數據分別系19套、8套、10套。按照坦洲目前活躍嘅10個樓盤算,每個樓盤每月只能網簽1~2套。
 
畢竟網簽後銀行放款了,Sales才能拿到全額佣金,所以Sherry離開坦洲一手銷售市場系情有可原。相信,很多一手銷售都特別難熬。你睇,坦洲自2015年以嚟,網簽量從1506多萬平呎滑落到舊年嘅1184萬平呎,落差不可謂唔大。
 
而小哥喺舊年9月份關注坦洲數據睇到,當時顯示坦洲有7500多套庫存,按照歷史簽約套數,需要50個月去化完畢。今日再睇坦洲數據,庫存小幅漲至7700多套,需要103個月才能去化掉。
 
但103個月也只系排喺中山第二位,第一位系南朗,需要142個月。
 
當然,呢些唔系真實嘅數據,只系從另外一個側面印證了網簽慢導致銷售們很難拿到全額佣金。
 
所以,Sherry走咗,佢選擇嘅系橫琴嘅公寓項目,唔限貸,佣金結算唔拖延。
 
03
 
談起佢目前所在嘅橫琴及珠海,我拋出一個問題:按道理珠海限售3年、限購比中山更嚴格,坦洲更加應該系受港澳客青睞吧?
 
佢所了解到嘅市場情況,並非咁。比較明顯嘅系,前些年幾千蚊人民幣均價時、低位成棟入手嘅澳門投資客已經喺放盤,目前坦洲二手市場貨量增多,對一手有沖擊,市場整體嘅供應量加大。當大部分幾千蚊入手嘅投資客放盤時,必然導致市場供應充足。
 
而客戶增長冇跟上,珠海澳門新嘅接盤俠,估計心理也難以接受從上一屆接盤俠手里高價買入。因此缺乏大量客戶嘅追捧時,坦洲整體市場嘅價格系唔樂觀嘅。
 
「總體上,坦洲以1430~1650港幣/呎為主,少數項目系1980~2090港幣/呎嘅,」Sherry講。
 
1430港幣/呎嘅均價水平,放喺城區,排喺很後嘅位置,應該講也就沙溪仲有低於1430元/呎嘅一手房。
 
04
 
坦白講,喺城區嘅人始終系較少關注坦洲,都認為坦洲融入珠海了,對佢更多嘅印象就系珠海人外區買房嘅首選、珠海嘅後花園。此外,以前一直嘅印象就系樓價高於市區。
 
抑或講,坦洲嘅樓吸引珠海人注意,坦洲嘅樓價曾經吸引過中山城區人嘅注意。
 
只系冇諗到,近兩年城區嘅樓價飛躍犀利,2200/呎嘅盤早已喺城區有得賣,所以,無須再講「中山區區一個鎮區嘅房價就比城區嘅房價還要貴」呢種話。
 
突然咁一對比,隱約發覺,點解火炬南朗翻3倍時,坦洲並冇走出同樣嘅漲幅?而系迅速被其它區域價格超越?
 
抑或,我哋簡單得出一個結論,深中大橋終歸利好嘅也許只有臨深嘅所謂翠亨新區一帶。
 
進一步分析,粵港澳灣區下,中山轄區內距離港珠澳大橋最近嘅應屬坦洲,但佢嘅漲幅並非持續。畢竟,坦洲佢自身地緣優勢依靠嘅只系珠海客、澳門客,市場層面以及區域本身冇賦予更多概念。
 
所以,一直靠講「距離珠海近」嘅坦洲,在外面依然見漲時,受投資客放盤增多但新投資客進入放緩影響,樓價能否企穩尚不明朗。
 
同樣,一直講「距離深圳近」嘅中山其他區域,是否也會碰到樽頸?與坦洲類似,所有與深圳近嘅區域,投資客唔少、而成棟買下嘅也很多,佢哋接下嚟同樣會拋售。
 
新一屆嘅珠海澳門韭菜冇養好,所以坦洲價格漲幅也就咁了。
 
所謂嘅近距離,當價格足夠低時會有吸引力,例如低至1/10、1/8。
 
你睇Sherry,佢喺坦洲奮斗多年,佢最後其實仲系買咗屬於珠海嘅項目,就算價格相差百分之五十。
 
因為,珠海始終系珠海,中山系中山。

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