2016-2018中國房地產市場分析走勢

中國房地產:2016-2018年走勢研判
    近期不斷收到很多讀者關於買房賣房問題嘅詢問,非常理解大家嘅心情。小編特地穩咗呢幾年嘅資料,希望對大家嘅房地產投資起到積極嘅幫助作用,一家之言,僅供參考。
    2016年,我哋對中國內地房地產市場分析走勢判斷如下:
   (1)首先至重要嘅判斷系分離趨勢,即房地產唔再會出現之前嘅普漲趨勢,之後各個唔同嘅城市因為位置、人才、就業、資金、產業等多種因素進行價格分離;
   (2) 一線、強二線城市因為資金、人才、資源嘅流入,以及中國城鎮化還處於中速進行中,因此會喺2016年高速上漲;
   (3) 而三線、四線城市,因為城鎮化、人口因素、資金、庫存等多種因素會逐步下跌,四線城市下跌幅度會比三線城市多;
   (4) 其他嘅五線城市,就系我哋所講嘅縣城區域,因為人口急劇流出,庫存化會極其嚴重,因此我哋非常唔睇好此類區域房地產。
    2016年最大嘅國內房地產特征表現為:
   (1)房地產金融杠桿會導致一線、強二線城市高速上漲,目前已經出現嘅金融杠桿工具包括:金融中介杠桿、眾籌首付,未嚟會有越嚟越多嘅金融杠桿工具,將導致杠桿率越嚟越高;
   (2)和之前嘅普漲唔同,核心區域將成為高杠桿嘅對象,主要系一線城市和強二線城市。
    2016年房地產趨勢嘅背後經濟因素表現為:
   (1) 中國宏觀經濟系度處於產業轉型階段,GDP下降將成為常態,經濟速度處於調檔階段
   (2) 去庫存、去產能以及去杠桿嘅市場出清行為將導致中國經濟出現深度緊縮情況,更可能導致1998年類似嘅硬着陸模式;
   (3) 房地產庫存化喺唔同地區表現完全唔同,房地產已經制約中國經濟嘅產業轉型;
   (4) 人口因素,中國新增人口已經出現下跌趨勢,同時中國嘅合適勞動人口比例喺下降。
    2017年,將系中國房地產重要節點時期,我哋對2017年嘅中國經濟和全球經濟要素影響判斷如下:
   (1)中國經濟轉型和市場出清進入深水區,中國經濟將進入深度緊縮時期;
   (2)全球經濟處於大蕭條期,尤其系石油國家、南美、非洲以及新興產業國家;
   (3)全球經濟大蕭條必然深度影響中國嘅出口以及消費行為;
   (4)各國貨幣政策已經到頂,強美元周期將再次推動流動性緊張;
   (5)中國嘅匯率、債務危機開始顯現,尤其系債務問題。
    因此,我哋判斷2017年中國內地房地產走勢如下:
   (1)2017年,很可能系中國房地產全面兜唔住嘅一年,一線、強二線城市可能會橫盤,因為貨幣、流動性問題導致貨幣非常緊張;
   (2)一線、強二線城市嘅金融高杠桿手段會引爆局部性風險,導致房地產嘅全面緊張局勢。
    2018年,全球經濟將進入大蕭條深水期,同時美元進入強周期嘅頂部階段,因此貨幣流動性越嚟緊張,而且全球經濟進入深度緊縮。喺此情況下,我哋對2018年中國房地產嘅走勢判斷如下:
   (1)房地產系統性問題將導致銀行、地方政府全面經濟問題嘅爆發;
   (2)中國開始走入1991日本、1997年香港嘅房地產經濟模式。
     咁,2018年之後房地產會點樣?我哋根據英國、美國、日本嘅發展狀況以及實際走勢,我哋提出如下判斷:
   (1)如日本、英國一樣,房地產越嚟越集中化,即人口向一線、強二線城市大集中,會出現大東京、大倫敦嘅房地產經濟圈;
   (2)很多小城鎮、縣城將逐步出現空心化嘅現象,鬼城越嚟越多。梗系,中國嘅情況和日本、英國嘅情況唔同,但系總體趨勢和模式應該類似。