啟德長沙灣居屋或低至6折售

    【經濟日報專訊】房委會今年首季將推售約4,400伙居屋樓花,預計包括啟德及長沙灣2個位置優越的市區盤,料折後呎價勢破萬創新高,但申請家庭或無力負擔。
    根據房委會目前的定價機制,如多數白表家庭的供款佔家庭入息4成以上,房委會就需提供更高折扣;資助房屋小組主席黃遠輝認為,若要維持機制公信力,一旦供樓開支超出申請家庭負擔,就必須調整折扣,因此新一批市區居屋,或會下試65折以至6折出售。
啟德長沙灣居屋
    居屋折扣率一向與家庭負擔能力掛鈎,自2014年起推售復建居屋至今,折扣率一直是市值7折,但今期項目或有變數。根據現行機制,房委會評估居屋市值時,主要參考推售前3個月,附近私樓和居屋物業的成交資料,再作調整;而居屋交樓時,設計是否採用無裝修的清水樓狀況,也會影響評估市值。最終按市值加上一個折扣,作為定價。
    ——市區佔3200伙 東涌1200戶
    預計今年首季將推售的長沙灣、啟德及東涌的居屋樓花,分別提供2,500、700及1,200個單位。
    近年私樓樓價屢創新高,啟德發展區、南昌站上蓋等新落成私樓項目,呎價逾2萬元;二手物業樓價亦高企,本報翻查去年底啟德一帶成交資料,8年樓齡的新蒲崗譽‧港灣,實用呎價約1.6萬至1.7萬元;樓齡較舊的麗晶花園呎價約1.2萬元;至於西九龍一帶,四小龍包括碧海藍天、昇悅居、泓景臺及宇晴軒,樓齡10至15年不等,呎價約1.6萬至1.75萬元。
    若今期居屋按慣例市價7折推售,預計呎價均高見逾1.1萬元,意味500呎單位或索價550萬元。若以網上按揭計算機運算(按揭成數9成、還款期20年、按揭利率2.15%),料月供近2.54萬元,供款佔去年申請家庭入息上限5.2萬元近半,超房委會門檻。
    根據機制,如白表家庭未能符合負擔能力基準,房委會可提供更高折扣。根據去年標準,今期居屋要符合家庭入息上限5.2萬元,最貴只能賣450萬元,呎價約9,000餘元,才恰好供樓開支佔入息4成;居屋售價若為450萬元,折扣率則要調低到6折。
    ——黃遠輝:或調高入息上限
    黃遠輝接受本報訪問時指,按機制需有至少一半推售單位,白表家庭能負擔得起;今期居屋還有1,200伙位於東涌,相信多數家庭能夠負擔。但他指出,若最終逾半單位白表家庭均未能負擔,就需按機制提高折扣率,下試65折以至6折的幅度,務求符合基準。他續稱,由於過去一年樓市向好,按機制估算,今年居屋申請的入息上限會調高,會影響最終折扣。


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